Sale and Lease back: Rückmietverkauf von Gewerbeimmobilien als Alternative zum Eigentum

08.03.2021 | Autor: Anton J. Lorenz | Lesezeit: 6min

Bei Liquiditätsengpässen oder betrieblichen Umstrukturierungen ist guter Rat teuer. Unternehmen nutzen zunehmend ein relativ neues Leasing-Modell, um finanzielle Engpässe zu überwinden und gleichzeitig die Eigenkapitaldecke zu erhöhen: „Verkaufen und Zurückmieten“ einer selbst genutzten Gewerbeimmobilie öffnet interessante neue wirtschaftliche Perspektiven. Ein Modell, das auch für Investoren erfreuliche Vorteile bietet.  

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten setzen Unternehmen bei Liquiditätsengpässen zunehmend auf innovative Lösungen, um ihren Fortbestand zu sichern oder Finanzreserven für dringend benötigte Investitionen und Umstrukturierungen freizusetzen. Das Zauberwort heißt „Sale and Lease back“ – in den Vereinigten Staaten bereits ein Trend, der sich auch hierzulande durchzusetzen beginnt.

Sale and Lease back ist eine spezielle Form des Leasings, bei dem ein Unternehmen selbst genutzte Gewerbeflächen, Produktions- oder Lagerhallen an einen Investor verkauft und von diesem wieder zurückmietet. Mitunter ist damit in einigen Fällen auch die vertragliche Option für einen Rückkauf zu einem späteren Zeitpunkt verbunden. Durch einen solchen „Rückmietverkauf“ kann ein Objekt weiterhin für gewerbliche Zwecke genutzt werden, gleichzeitig werden durch den Verkauf die Liquidität konsolidiert und stille Kapitalreserven reaktivieren, die in das operative Kerngeschäft investiert werden können, um das Unternehmen – etwa durch den Ausbau von IT-Lösungen – zukunftsfähig zu erhalten und besser am Markt zu positionieren. Die monatlich anfallenden Leasingkosten lassen sich wiederum als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen.

Win-win-Situation für Verkäufer und Investoren

Nach der Devise „Verkaufen und Zurückmieten“ folgen mittlerweile zahlreiche Betriebe des Mittelstands, dynamisch wachsende Betriebe, aber auch größere Unternehmen diesem Erfolgsmodell. Eine Win-win-Situation für Verkäufer und Investoren. Letztere profitieren von dem Wertschöpfungspotenzial der erworbenen Liegenschaft und von einem langfristig sicheren Mietverhältnis. Investoren, die nach Anlagemöglichkeiten suchen, die eine höhere Rendite versprechen als Investitionen in Wohn-, Büro- oder Einzelhandelsimmobilien, können beispielsweise bei Logistikimmobilien an attraktiven Standorten mit Renditen von sieben bis acht Prozent rechnen. Verkäufer wiederum stärken ihre Eigenkapitalbasis mit der Veräußerung eigengenutzter Gewerbeimmobilien und einer anschließenden Rückmietung über einen längeren Zeitraum (in der Regel 10 bis 15 Jahre).

In der Praxis sind solche Sale and Lease back-Transaktionen für nahezu alle Anlagegüter denkbar, wenn dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel handelt es sich bei den fraglichen Wirtschaftsgütern um Immobilien, die vom Kontraktpartner und künftigen Leasingnehmer selbst finanziert und gebaut wurden oder als Bestandsimmobilie schon länger in seinem Besitz sind. Ein förderlicher Aspekt kann unter anderem das Alter der Gewerbeimmobilie sein. Aus steuerlichen Gründen sollte das Objekt idealerweise noch nicht komplett abgeschrieben sein. Grundsätzliche Kriterien sind die Drittverwendungsfähigkeit und die Möglichkeit einer flexiblen Nutzung der in Frage stehenden Objekte. Für Investoren sind mithin die Lage, die Attraktivität des Standorts (urbanes Umfeld, Infrastruktur, Verkehrswege) sowie die Substanz der Immobilie von ausschlaggebender Bedeutung. In diesem Sinne eignen sich etwa Büro- und Verwaltungsgebäude, Immobilien in den Bereichen Logistik und Distribution oder unter gewissen Bedingungen auch Produktionsstätten für ein Sale and Lease back-Modell. – Bereits im Jahr 2014 handelte es sich bei rund 60 % der abgeschlossenen Transaktionen um den Verkauf von Büroräumen. Das Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien lag bundesweit bei rund 4,5 Mrd. Euro.  

Individuelle Handlungsspielräume bei der Vertragsgestaltung   

Mit Blick auf die aktuell hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien öffnen sich angesichts einer anhaltenden Niedrigzinsphase im Zusammenhang mit dem hier vorgestellten Transaktionsmodell interessante Perspektiven für Handelsunternehmen und Logistiker, zumal die vertragliche Ausgestaltung jeweils Spielräume offenlässt, die den individuellen Bedürfnissen des jeweiligen Unternehmens Rechnung tragen. So kann etwa die Option, nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Immobilien zurückzukaufen, steuerliche und rechtliche Vorteile haben. In einem solchen Fall können auch Objektstandorte in B-Lagen für Investoren von besonderem Interesse sein, da sie sich zu der künftigen Nutzung (Nachvermietung) der Immobilie keine Gedanken machen müssen.

Bei einem Immobilientransfer via Rückmietverkauf ist grundsätzlich die Mietlaufzeit der zentrale Eckpunkt, auf der die Ankaufskalkulation des Investors beruht. Überdies sind die Rahmenbedingungen hinsichtlich Wartung und Instandhaltung in einem individuellen Vertrag festzuhalten: Entweder legt der Vermieter alle Kosten auf den Mieter um oder der Mieter vergütet den Kaufpreis mit regelmäßigen Ratenzahlungen zuzüglich sämtlicher Instandhaltungs- und Wartungskosten. Letztere Variante wird von Investoren häufig bei älteren Bestandsimmobilien bevorzugt.

 

Typische Praxisbeispiele, in denen ein Sale and Lease back Vorteile bietet:

 

  • Neuausrichtung/Restrukturierung eines Unternehmens
  • Verbesserung der Bilanz (etwa für Bankdarlehen)
  • Überbrückung von Liquiditätsengpässen
  • Kurzfristiger Ausgleich von Verbindlichkeiten
  • Finanzierung des Insolvenzplans

 

Wer sich für das Modell des Rückmietverkaufs für seine Gewerbeimmobilie entscheidet, sollte sich zu den komplexen Vertragsgestaltungen kompetent beraten lassen. Investoren tun gut daran, sich an verlässliche Partner zu wenden, die hier ihre branchenübergreifende Erfahrung und Insiderwissen einbringen können: Wenden Sie sich bei Verkauf oder dem Kauf einer Gewerbeimmobilie vertrauensvoll an das Team von AJL Immobilien. Wir engagieren uns erfolgreich für Ihre Zukunftsinvestitionen. Nehmen Sie hier mit und Kontakt auf, wenn Sie nähere Informationen zum Thema „Sale and Lease back“ wünschen.     

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